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FAQ常見問答集

* 登記類
問: 旅外僑民處分在台不動產,如以授權書授權國內親友代為申辦登記,應否檢附印鑑證明?
答: 旅外僑民為處分在台不動產,以授權書授權國內親友代為申辦登記,該授權書既經我駐外單位簽證,足以認定其身分及意願,無須再檢附印鑑證明,於申辦登記時,僅需檢附該被授權親友之印鑑證明申辦登記。
問: 買賣登記應如何辦理?
答: 一、由承買人與出賣人共同訂立土地(建物)買賣所有權移轉契約書(公契,一式3份)並蓋妥雙方印章,其中1份土地(建物)契約書貼印花稅票(稅額為買賣價款總金額千分之一)。
二、申報土地增值稅、契稅、繳清稅款後記得至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅。
三、持下列文件至不動產轄區地政事務所申辦買賣登記:
1.土地登記申請書。
2.土地(建物)買賣所有權移轉契約書正、副本(貼印花的那1份是正本)。
3.土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書辦理產權登記聯裝釘在正本上、收據聯裝釘在副本上。
4.承買人與出賣人之身分證明文件(身分證影本、戶口名簿影本)。
5.出賣人之印鑑證明正本。
6.土地(建物)所有權狀。
問: 有那些登記案件可以郵寄方式申請?
答: 可通信申辦之簡易登記案件種類如下:
1.住所變更登記。
2.建物門牌整編登記。
3.姓名變更登記(戶籍資料記載姓名變更者為限)。
4.地目變更登記(都市計畫編定為建築用地,並變更為「建」地目者為限)。
5.抵押權塗銷登記(限金融機關函送者)。
6.加註書狀。
問: 印鑑證明書有無使用時期的限制?住址變更後應否再請領?
答: 印鑑證明書為證明人民申請登記之印鑑,申辦登記時檢附之印鑑證明書,以登記原因發生日期前1年內有效,又如印鑑人領得印鑑證明書後變更住址,持有原領印鑑證明書向地政機關申辦登記,可附繳已有住址變更記載之戶口名簿或身分證影本或戶籍謄本,用以佐證,毋須另行請領印鑑證明。
問: 公司法人所有不動產,於辦理所有權移轉登記時應檢附那些文件?
答: 除依申請土地及建物買賣所有權移轉登記的程序辦理外,並應檢附法人登記證明文件及其代表人之資格證明,另公司法人為義務人時,應檢附公司登記主管機關核發之設立、變更登記表正本、其影本或一百年三月前核發之抄錄本;抄錄本或影本應由法人簽註所登記之資料現仍為有效,如有不實,申請人願負法律責任,並簽章。上開文件得由申請人自行複印,影本由法人簽註本影本與案附正本(公司登記主管機關核發之抄錄本或影本)相符,所登記之資料現仍為有效,如有不實,申請人願負法律責任,並簽章;正本(公司登記主管機關核發之抄錄本或影本)於核對後發還申請人,及於申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序,並蓋章。
問: 部分繼承人不能會同申辦繼承登記時該怎麼辦?
答: 合法繼承人為二人以上,其中部分繼承人因故不能會同其他繼承人登記時,得由其中一人或數人為全體繼承人之利益,就被繼承人之土地,申請為公同共有之登記。
問: 何謂「預告登記」?申辦預告登記應具備那些文件?預告登記之效力如何?
答: (1)為保全對於他人
    1.關於土地權利移轉或使其消滅
    2.土地權利內容或次序變更
    3.附條件或期限等之請求權所為之登記。
(2) 申辦預告登記應檢附下列文件:
    1. 登記申請書。
    2. 登記名義人同意書。
    3. 登記名義人身份證明文件。
    4. 登記名義人印鑑證明書。
    5. 請求權人身份證明文件。
    6. 土地或建築改良物所有權狀。
(3) 預告登記之效力(土地法第七十九條之一參照) 。
    1. 預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。
    2. 預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。
問: 申辦繼承登記應檢附何種文件?
答:

辦理繼承登記應檢附之文件如下:
    •土地登記申請書。
    •登記清冊(申請遺產分割繼承者免附)。
    •被繼承人死亡之身份證明文件及繼承人之身份證明文件。
    •繼承系統表
    •遺產分割繼承協議書。(繼承人依「應繼分」繼承登記者免附)
    •遺產稅繳(免)納證明書或其他有關證明文件。
    •繼承人之印鑑證明。(繼承人依「應繼分」繼承登記或持身分證親自到場核對身分者免附)
    •繼承權拋棄相關證明文件。(繼承人如有拋棄繼承者檢附)
    •原所有權人(被繼承人)之所有權狀(如權狀遺失,得由繼承人檢附切結書辦理)
    •其他依法律或中央地政機關規定應提出之文件。 

問: 繼承人有行蹤不明時,如何辦理繼承登記?
答: 繼承開始時,繼承人之有無不明者,由親屬會議選定或由利害關係人,或檢察官聲請法院選定遺產管理人後由法院依公示催告程序公告繼承人,命其於一定期限內承認繼承,該期限屆滿無繼承人承認繼承時,其遺產於清償債權並交付遺贈物後,如有剩餘,歸屬國庫。財政部國有財產局申請國有登記時,應於申請書備註欄加註「確依民法規定完成公示催告程序,期間屆滿無人主張權利」等字樣。
問: 我的所有權狀遺失了,要怎麼辦?如果要再申請,應檢附那些文件?要多久時間?
答: 一、如為本人,應攜帶身分證正本及印章至地政事務所,填寫申請書表及切結書(服務台有填寫範例及提供
書表),申辦權利書狀補發登記。
二、如本人不能親自辦理,委託他人辦理時,應準備本人印鑑證明及身分證明文件,受託人亦需攜帶身分證
及印章,至地政事務所填寫申請書表及切結書(服務台有填寫範例及提供書表),申辦權利書狀補發登記
三、地政事務所收件後審查無誤大約需3個工作天,另加30天的公告時間,公告期間無人就該滅失事實提出
異議後,就可以繕狀補給。
問: 辦理買賣移轉登記時,那些人有優先購買權?
答: 依土地法第三十四條之一、第一百零四條、第一百零七條之規定如下:
(1)依土地法第三十四條之一第四項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨
    優先承購。但區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形不適用之。
(2)依土地法第一百零四條規定,基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
    房屋出賣時,基地所有權人(指與房屋所有權人設定有地上權、典權或租賃關係存在者為限) 有依同
    樣條件優先購買之權。
(3)依土地法第一百零七條規定,出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承 典之權。
問: 公司代表人可否為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為?
答: 公司代表人如為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時,除向公司清償債務外,不得同時為公司之代表。並依下列方式另定公司代表人:
(1)有限公司僅置董事一人者,由全體股東之同意另推選有行為能力之股東代表公司。申請登記時,應檢
    附該同意推選之證明文件。
(2)有限公司置董事二人以上者,並特定其中一人為董事長者,由其餘之董事代表公司。申請登記時,應
    檢附董事之證明文件。
(3)股份有限公司應由監察人為公司之代表。申請登記時,應檢附監察人之證明文件。
問: 區分所有建物共同使用部分已登記者,其權利範圍可否申請調整?
答: 依內政部七十九年七月十六日台內地字第八一九八二三號函規定,有關區分所有建物共同使用部分經依法登記完畢,如經相關區分所有建人及他項權利人同意,當事人得申請權利範圍變更登記。
問: 未經核發使用執照之建物如何申辦所有權第一次登記?
答: 如建物是在實施建築管理(實施都市計畫)前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前曾於該建物設籍之戶籍謄本或門牌編釘證明或繳納房屋稅、水費、電費之憑證。建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。
問: 買賣所有權狀移轉登記,應於訂立契約後多少時間內申辦登記,如逾期辦理有何處罰規定?
答: 一、土地及建物所有權移轉登記,權利人及義務人應於訂立契約之日起一個月內申辦登記。
二、申請逾期者,每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。
〈土地法第七十三條 〉
問: 什麼是「英文不動產權利登記證明書」
答: 「英文不動產權利登記證明書」是地政事務所將土地及建物登記簿上地籍資料翻譯成英語後,作成證明文件供需要之民眾申請,目前本所依「高雄市政府地政處所屬地政事務所試辦核發英文不動產權利登記證明作業注意事項」辦理。自95年6月1日起試辦。相關申請書表及範例並已掛載於本所網頁之下載專區。
問: 已談妥借錢事宜,如何辦理抵押權設定?應備那些文件?
答: 土地所有權人與銀行、金融機構或私人,於訂立抵押權設定書面契約後,應向該管地政事務所申辦抵押權設定登記,應檢附之文件如下:
1.登記申請書。
2.抵押權設定契約書正、副本。
3.權利書狀。
4.身分證明文件(戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本)。
5.義務人印鑑證明,印鑑證明書以登記原因發生日期前一年內核發者為限。(抵押權人為銀行、金融機構者,義務人免附印鑑證明)
問: 我向銀行貸款已還清,應如何辦理抵押權塗銷登記?應備那些文件?
答: 一、如為本人,請攜帶本人之身分證及印章、抵押權塗銷同意書及他項權利證明書。至本所單一窗口辦理,隨到隨辦。抵押權如非金融、保險機構者,抵押權塗銷同意書請蓋抵押權人印鑑章,請加附抵押權人身分證及印鑑證明。此外亦可委由銀行直接以郵寄原證明文件方式寄至地政事務所申辦抵押權塗銷登記。
二、如本人不能親自辦理,可委託代理人,請攜帶代理人之身分證正本及印章,連同上項之證件,(本人之身分證明文件及印章、抵押權塗銷同意書及他項權利證明書)至地政事務所申辦抵押權塗銷登記。
問: 最高限額抵押權確定期日之約定事宜
答: 有關抵押權設定契約書第20欄填寫疑義,按「期間不以星期、月或年之始日起算者,以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日,為期間之末日。...」、「前項確定之期日,自抵押權設定時起,不得逾30年,逾30年者,縮短為30年。」分為民法第121條第2項及第881條之4第2項所明定,故約定最高限額抵押權確定期日應自抵押權設定立約日起算,不逾30年者;又期日之末日,依上開民法第121條第2項規定,以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日,為期間之末日。
問: 申請土地及建物買賣所有權移轉登記之程序為何?
答: 一、土地部分:於訂立買賣契約書後,先向稅捐處申報移轉現值,經核繳增值稅後,檢具登記申請書,連同
        買賣契約書正副本,增值稅繳清或免稅證明書、出賣人印鑑證明書、承買人及出賣人之身份
        證明文件、土地所有權狀等項文件向地政事務所申辦登記。
二、建物部分:於訂立買賣契約書後,先向稅捐處申報契稅後,檢具登記申請書、買賣契約書正副本、契稅
        繳納收據、出賣人印鑑證明書、承買人及出賣人之身份證明文件、建築改良物所有權狀等項
        文件向地政事務所申辦登記。

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